Pessoa Física x Pessoa Jurídica: qual é a melhor forma de comprar imóvel nos EUA? ·

Nos últimos anos, o interesse dos brasileiros em comprar imóveis nos Estados Unidos cresceu de forma bastante significativa. Esse movimento não se limita apenas ao desejo de morar fora. Muitos enxergam no mercado imobiliário americano uma forma eficiente de proteger patrimônio, diversificar os investimentos e gerar renda em dólar, que é uma moeda forte e estável.

Além disso, os Estados Unidos oferecem um ambiente jurídico mais estruturado, com regras claras para os proprietários, o que também inclui os estrangeiros sem visto de residência. Isso traz segurança e previsibilidade, algo muito valorizado por quem busca investir com planejamento de longo prazo.

Porém, antes de realizar a compra, é necessário tomar uma decisão que influencia diretamente tributação, herança, proteção patrimonial e rentabilidade, que é adquirir o imóvel como Pessoa Física (PF) ou por meio de uma Pessoa Jurídica (PJ), geralmente uma LLC. Essa escolha até pode parecer simples, mas pode alterar muito a forma como o imóvel é administrado, transferido e tributado.

Por isso, entender as diferenças entre comprar como Pessoa Física e comprar por meio de uma LLC é essencial para definir a estratégia mais vantajosa. Ao longo deste artigo, você vai aprender como cada modelo funciona, quais perfis se beneficiam de cada opção e como tomar a decisão mais adequada ao seu objetivo.

Acompanhe a leitura!

Como funciona a compra de imóvel nos Estados Unidos?

Comprar um imóvel nos Estados Unidos é um processo acessível para estrangeiros. Não é necessário ter visto ou residência permanente para adquirir uma propriedade. Isto é, a legislação americana permite que estrangeiros possuam imóveis em seu nome ou por meio de empresas, desde que sigam as normas fiscais e contratuais locais.

O processo começa com a escolha do imóvel e a análise documental. Em seguida, ocorre a assinatura da proposta de compra, chamada Purchase Agreement. Após esse passo, é feita uma inspeção para verificar as condições da propriedade e confirmar se tudo está de acordo com o esperado.

Depois disso, o comprador realiza o closing, que é a etapa de finalização da compra. Nesse momento, ocorre o pagamento e a transferência oficial da propriedade para o nome do comprador ou da empresa escolhida.

É importante destacar que, diferentemente do Brasil, não existe cartório nos Estados Unidos. Todas as etapas legais passam por uma Title Company, responsável por verificar a autenticidade da documentação e garantir que o imóvel não possui dívidas ocultas.

Além disso, o comprador deve considerar custos como property tax, taxas anuais de manutenção e eventuais despesas condominiais, conhecidos como HOA fees (Homeowners Association Fees). Esses valores variam conforme o estado, a cidade e o tipo de imóvel, mas são previsíveis e transparentes.

Para mais, contar com profissionais especializados, como corretor licenciado, advogado e contador com experiência em transações internacionais, oferece maior segurança e agilidade em todas as etapas do processo.

Vale a pena comprar um imóvel como Pessoa Física nos Estados Unidos?

Comprar um imóvel nos Estados Unidos como Pessoa Física costuma ser o caminho mais simples e direto. Nesse formato, o comprador adquire a propriedade em seu próprio nome e assume todas as responsabilidades fiscais e legais relacionadas ao imóvel.

Esse modelo é indicado para quem busca uso pessoal, seja para morar, passar férias ou dividir o tempo entre Brasil e Estados Unidos. Além disso, também funciona para quem deseja começar no mercado internacional com um investimento de menor complexidade administrativa.

Ainda, vale destacar que a compra como Pessoa Física requer apenas o ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), um número fiscal emitido pelo governo americano para quem não possui Social Security. O ITIN permite declarar impostos, alugar o imóvel e abrir conta nos Estados Unidos.

Entre as principais vantagens, está a gestão simplificada. Afinal, a tributação ocorre de maneira direta, com declarações anuais, sem necessidade de estrutura corporativa adicional. Dessa forma, os custos de manutenção contábil tendem a ser mais baixos quando comparados aos de uma empresa.

No entanto, esse modelo oferece menos proteção patrimonial. Em caso de processos judiciais, o imóvel pode ser alcançado. Por isso, muitos investidores com patrimônio maior ou que desejam escalar o portfólio acabam migrando para uma estrutura de Pessoa Jurídica.

Ou seja, comprar como Pessoa Física é uma boa escolha para quem deseja praticidade, está adquirindo o primeiro imóvel nos EUA ou busca um local para uso familiar, sem foco imediato em expansão patrimonial.

Comprar como Pessoa Jurídica: quando é vantajoso e quais modelos usar?

Comprar um imóvel nos Estados Unidos por meio de Pessoa Jurídica é uma estratégia adotada por investidores que desejam proteger patrimônio, otimizar a tributação e facilitar a sucessão. Nesse formato, o imóvel é adquirido em nome de uma empresa registrada no país, geralmente uma LLC (Limited Liability Company).

Sem dúvidas, a principal vantagem é a separação entre os bens pessoais e empresariais. Dessa forma, o patrimônio pessoal do proprietário não é afetado em caso de processos ou dívidas relacionadas ao imóvel. Essa proteção é um dos maiores motivos para os investidores escolherem uma LLC no momento de ampliar portfólios nos Estados Unidos.

Além disso, a LLC oferece flexibilidade tributária. Em muitos casos, a empresa opta por ser tributada como pass-through, o que faz com que o proprietário reporte os resultados diretamente em sua declaração. Isso evita a dupla tributação comum em modelos corporativos tradicionais.

Esse tipo de estrutura também é vantajoso para quem planeja gerar renda com aluguel, seja de temporada ou de longo prazo. A empresa pode contratar administradores, receber pagamentos, emitir contratos e gerenciar despesas de forma mais profissional e transparente.

Outro ponto importante é a facilidade na sucessão patrimonial. Quando o imóvel está em nome de uma LLC, a transferência de propriedade ocorre por alteração dos sócios da empresa, de modo que evita processos longos e caros de inventário nos Estados Unidos.

Por outro lado, é importante considerar os custos de manutenção. Isso porque uma LLC exige contabilidade anual, renovação do registro no estado e eventuais taxas administrativas. Por isso, essa opção faz mais sentido para quem planeja investir valores maiores, adquirir mais de um imóvel ou transformá-lo em fonte de receita.

Como observamos, o investidor escolhe comprar como Pessoa Jurídica quando busca expansão patrimonial, rentabilidade e proteção legal, enquanto a compra como Pessoa Física atende melhor quem prioriza praticidade e uso pessoal.

Diferenças na tributação entre PF e PJ

A tributação é um dos pontos que mais pesam na decisão de comprar um imóvel como Pessoa Física ou Pessoa Jurídica nos Estados Unidos. Isso porque cada formato possui regras específicas que podem impactar diretamente a rentabilidade, o fluxo de caixa e os custos anuais de manutenção do patrimônio.

Como funciona a tributação para Pessoa Física e Pessoa Jurídica nos Estados Unidos

Quando a compra é feita como Pessoa Física, os impostos incidem de forma direta sobre o proprietário. Em caso de renda com aluguel, o valor recebido deve ser declarado no Individual Tax Return, e é possível deduzir algumas despesas, como condomínio, manutenção e até juros de financiamento. No entanto, existe a incidência do Federal Income Tax e, dependendo do estado, também do State Income Tax, o que pode aumentar a carga tributária.

Além disso, no momento da venda do imóvel, o proprietário pessoa física está sujeito ao Capital Gains Tax, imposto sobre o lucro gerado na transação. Embora seja possível aplicar estratégias de redução, como o 1031 Exchange (quando se reinveste o lucro em outro imóvel), é um processo que exige planejamento e orientação especializada.

Já no caso da compra por Pessoa Jurídica (geralmente uma LLC), o cenário pode ser mais vantajoso do ponto de vista fiscal. Como já mencionamos, isso acontece porque a LLC funciona como uma entidade pass-through, o que faz com que os sócios incluam os resultados financeiros diretamente em suas declarações e eliminem a dupla tributação comum em empresas tradicionais, como as C-Corporations. Essa estrutura oferece flexibilidade e permite que o investidor controle melhor a forma como o investimento será tributado.

Outra vantagem relevante é a possibilidade de organizar as despesas operacionais dentro da empresa, o que facilita o abatimento de custos relacionados à administração do imóvel, serviços de gestão de aluguel, manutenção e viagens de inspeção. Dessa forma, a PJ tende a oferecer maior eficiência tributária, especialmente quando o imóvel tem a finalidade de gerar renda.

Portanto, a escolha entre PF e PJ não depende apenas da tributação isolada, mas sim do objetivo financeiro e patrimonial do comprador.

Custos e burocracias envolvidos na compra por Pessoa Física e Pessoa Jurídica

Para comprar um imóvel nos Estados Unidos, é importante entender que os custos e procedimentos variam conforme a forma de aquisição. Embora o processo seja relativamente simples, existem diferenças relevantes entre comprar como Pessoa Física (PF) e como Pessoa Jurídica (PJ/LLC).

Compra como Pessoa Física

Quando o comprador adquire o imóvel em seu próprio nome, ele conclui o processo com mais rapidez e enfrenta menos etapas burocráticas. A transação envolve:

Apresentação de passaporte e comprovantes financeiros

Contratação de um agente imobiliário licenciado

Depósito inicial (earnest money)

Due diligence e fechamento (closing)

No entanto, mesmo sendo um processo direto, há um ponto de atenção que é o imposto sucessório americano. Caso o proprietário venha a falecer, o imóvel pode estar sujeito ao Estate Tax, que pode ultrapassar 40% do valor do patrimônio transferido. Isso torna o planejamento sucessório um fator estratégico para quem compra como PF.

Além disso, o imóvel ficará registrado publicamente no nome do comprador. Para muitos brasileiros, privacidade patrimonial é um fator importante na decisão.

Compra como Pessoa Jurídica (LLC)

Quando o investidor realiza a compra por meio de uma LLC, o processo inclui etapas adicionais, como:

Constituição da empresa

Emissão de EIN (número de identificação fiscal)

Escrita contábil e manutenção anual

Declarações fiscais da entidade

Esses passos exigem o suporte profissional, mas resultam em benefícios relevantes. Entre eles estão:

Redução de exposição ao Estate Tax, dependendo da estratégia societária

Proteção do patrimônio pessoal, caso ocorram processos envolvendo o imóvel

Facilidade na venda e transferência por meio da cessão de cotas

Possibilidade de otimização fiscal quando há renda de aluguel

Isso quer dizer que, escolher entre comprar um imóvel nos Estados Unidos como Pessoa Física ou por meio de uma empresa (LLC) depende diretamente do perfil do comprador e do objetivo da aquisição. Afinal, cada modelo apresenta vantagens específicas e se adapta melhor a determinadas finalidades, como uso próprio, geração de renda ou proteção patrimonial. Por isso, entender o tipo de uso e o horizonte de investimento é o primeiro passo para tomar uma decisão segura e estratégica.

Quem deve comprar como Pessoa Física?

Comprar um imóvel como pessoa física é um caminho mais simples e direto. Esse modelo costuma ser vantajoso quando a intenção principal é uso próprio, sem foco na geração de renda recorrente por meio de aluguel.

Usuários de segunda residência

Esse é o perfil de quem deseja ter um lugar para passar férias, estudar ou morar temporariamente. Quando o imóvel não gera renda, o comprador não precisa adotar uma estrutura societária.

Nesses casos, manter o imóvel no nome da pessoa física reduz a burocracia, simplifica a compra e diminui os custos fixos anuais.

Compradores de menor ticket

Quem está adquirindo um imóvel com valor mais baixo pode se beneficiar da compra como PF. Isso ocorre porque manter uma empresa ativa exige custos anuais como contabilidade e taxas estaduais.

Para os imóveis com valor reduzido, esses custos podem representar uma fatia significativa do investimento, de modo que torna a LLC financeiramente menos vantajosa.

Quem não planeja alugar o imóvel

Quando não há intenção de gerar renda com aluguel, comprar como pessoa física costuma ser mais eficiente. Como não haverá receita recorrente, não há necessidade de estrutura para gerenciamento financeiro, distribuição de lucros ou otimização tributária.

Quem deve comprar usando uma LLC (Pessoa Jurídica)?

Compradores que desejam proteger patrimônio, gerar renda com aluguel ou planejar sucessão familiar escolhem adquirir imóveis nos Estados Unidos por meio de uma LLC. Diferente da compra como pessoa física, esse modelo cria uma separação jurídica entre o proprietário e o imóvel, o que traz benefícios estratégicos para determinados perfis.

Investidores que planejam alugar o imóvel

Quando o imóvel será utilizado para locação de curto ou longo prazo, a LLC tende a ser a opção mais vantajosa. Isso porque a empresa permite organizar receitas e despesas, emitir relatórios e simplificar a declaração de impostos.

Além disso, a LLC facilita a distribuição dos ganhos entre os sócios quando eles compartilham o investimento.

Pessoas que buscam por proteção patrimonial

No caso de adquirir o imóvel por meio de uma LLC, o bem passa a ficar legalmente separado do patrimônio pessoal do proprietário. Desse modo, eventuais ações judiciais relacionadas ao imóvel não atingem os bens pessoais do investidor.

Essa camada de proteção é especialmente relevante para quem possui um patrimônio grande ou múltiplos imóveis no exterior.

Compradores que desejam fazer o planejamento sucessório

A LLC permite a transferência de cotas entre familiares, de forma que torna o processo sucessório mais simples e menos custoso.

No modelo de pessoa física, a transmissão do imóvel pode envolver altos impostos e processos demorados. Com a LLC, a empresa mantém a propriedade do imóvel e transfere sua titularidade por meio do contrato social.

Investidores que planejam adquirir mais de um imóvel

Quando o objetivo envolve expansão de portfólio, comprar por meio de LLC torna a gestão mais eficiente. Isto é, as propriedades podem ser organizadas em uma ou mais empresas, e esse formato fortalece o controle financeiro e fiscal.

Afinal, qual modelo escolher ao investir em imóveis nos EUA?

Conforme as informações apresentadas ao longo do artigo, a decisão entre comprar um imóvel como Pessoa Física ou por meio de uma LLC depende do objetivo do investimento, do perfil do comprador e da estratégia de longo prazo.

Quando o imóvel será usado principalmente para moradia ou como segunda residência, a compra como Pessoa Física tende a ser mais simples e direta. Esse modelo reduz burocracias iniciais e costuma atender bem quem não pretende gerar renda de aluguel.

Por outro lado, quando a intenção envolve rentabilidade, proteção patrimonial ou expansão do portfólio, a estrutura via LLC oferece benefícios mais consistentes. Ela permite organizar receitas, limitar responsabilidades e facilitar os processos de sucessão, além de entregar mais eficiência fiscal em muitos cenários.

Ou seja, não existe uma resposta única. Existem estratégias diferentes para necessidades diferentes.

Dê próximo passo com segurança

Se você está analisando a possibilidade de comprar um imóvel nos Estados Unidos, contar com orientação especializada faz toda a diferença. Acesse o glemO, o marketplace de imóveis novos que simplifica sua busca e conecta você aos melhores empreendimentos dentro e fora do Brasil.

Explore as oportunidades, compare regiões e encontre as opções que mais combinam com você!